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Mercato immobiliare italiano: si espande il quarto Trimestre OMI

Mercato immobiliare: Undici trimestri consecutivi in rialzo

Dal 2014 la crescita è praticamente ininterrotta. È questa la fotografia che emerge dai dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare Italiano (Omi) sul quarto trimestre 2017.

Tra ottobre e dicembre 2017, sono state registrate 152.608 compravendite, 9 mila in più rispetto allo stesso trimestre del 2016. Non solo. Il rialzo, che in termini percentuali è del 6,3%, segna una accelerazione delle compravendite rispetto ai trimestri precedenti: nel terzo trimestre la crescita tendenziale, ovvero rispetto allo stesso periodo del 2016, si era fermata all’1,4%.
Con gli ultimi tre mesi del 2017 sono stati riassorbiti gli effetti del crollo del 2012, quanto meno in termini di volumi. Lo sostiene lo studio pubblicato dall’Agenzia dell’Entrate.

Si compra più al Sud, ma il Nord Ovest vale un terzo del mercato

Complessivamente il maggior numero di compravendite nel quarto trimestre del 2017 si è registrato nelle regioni del Nord Ovest (53.363, in rialzo del 6,6% rispetto allo stesso periodo del 2016 e con oltre 12mila contratti in più rispetto al terzo trimestre del 2017), seguito a distanza da Nord Est (30.685) e Centro (29.862), Sud (25.890) e Isole (12.808).

A trainare il balzo in alto delle compravendite di abitazioni tuttavia è stato soprattutto il Sud Italia che ha segnato un rialzo dei volumi del 9,3%(dal +4,1% registrato nel terzo trimestre), mettendo a segno una performance migliore rispetto al Nord Ovest (+6,6%), al Nord Est (+7,4%, dopo il -0,9% registrato nel terzo trimestre), alle Isole (+5%) e al Centro (+3%).

Decollano i Piccoli Comuni

Dal Rapporto dell’Omi emerge una ripresa diffusa sul territorio nazionale che privilegia i comuni minori (ovvero quelli che non sono capoluoghi). Questi ultimi infatti hanno corso più veloci dei capoluoghi registrando un rialzo del 6,7% nelle compravendite ad uso residenziale, oltre un punto percentuale in più rispetto alla performance conquistata nei capoluoghi (+5,5%).
Il divario si è avvertito soprattutto in Centro Italia: nei capoluoghi le compravendite si sono arenate intorno a un +0,3%, mentre i comuni minori hanno registrato un rialzo del 5,4%. Situazione simile a Sud dove nei capoluoghi le compravendite sono cresciute del 2,9%, mentre nei comuni minori il rialzo è stato del 6,1 per cento.

Milano e Firenze Superstar delle vendite

Tra le otto città principali italiane per popolazione (dove il tasso di crescita medio del numero delle compravendite è del 3,4%) si sono distinte le performance di Firenze e Milano che hanno corso tra le tre e le quattro volte più veloci delle metropoli concorrenti.

Firenze ha registrato un aumento dell’11,8%, mentre il numero di compravendite a Milano ha segnato un +9,1%. Non solo. Milano e Firenze hanno visto lievitare le compravendite in tutti i segmenti analizzati. Nel capoluogo lombardo i contratti per abitazioni di oltre 145 mq sono aumentati addirittura del 21,3%, mentre nella città di Dante le compravendite di case comprese tra gli 85 e i 115 mq hanno registrato un balzo del 19,6%.

Più indietro si sono attestate Torino e Genova

con rialzi rispettivamente del 7,7% e del 6,1% mentre Napoli ha guadagnato il 4%. A Torino, in particolare, le compravendite di abitazioni fino a 50 mq hanno registrato un aumento del 42,7%, mentre a Genova l’interesse degli acquirenti si è concentrato sulle abitazioni di 50-85 mq (+12,5% il numero delle compravendite) e di 11-145 mq (+10,9% il numero dei contratti).
Chiudono la classifica Roma (-1,3% dopo il dato stazionario registrato nel terzo trimestre del 2017), Palermo (-6,1%, una caduta che segue il +11,3% registrato nel terzo trimestre) e Bologna (-4,2%, un dato che conferma il trend negativo del precedente trimestre, -8,5%). Più in dettaglio nella Capitale si salvano gli “estremi” (le compravendite di abitazioni entro i 50 mq sono cresciute del 3,6%, i contratti di immobili di 115 mq hanno registrato un rialzo del 4%); mentre a Bologna il calo è diffuso in tutti i segmenti del mercato con la sola eccezione delle abitazioni comprese tra i 50 e gli 85 mq (+0,8%).

Le case? Piacciono Comode

I dati Omi mostrano che gli acquirenti hanno prediletto case comode: la superficie media dell’abitazione compravenduta è risultata stabile intorno ai 106 mq, mentre fascia compresa tra i 50 e i 115 mq ha rappresentato più della metà del mercato residenziale (si va dal 52% delle Isole al 61,6% del Nord Ovest).

Nello specifico i trend di crescita nazionali sono stati i seguenti:

entro i 50 mq: +6,9%
40-85 mq: +6,7%
85-115 mq: +6,2%
115-145 mq: +4,5%
oltre i 145 mq: +7%

Si accende la luce sulle Pertinenze

Sorprende il balzo in alto delle compravendite di cantine e soffitte (+12,2% dopo il rialzo dell’11,5% del terzo trimestre). La crescita delle compravendite è stata diffusa con la sola eccezione dei capoluoghi del Centro Italia dove i contratti sono scesi del 6,9% rispetto allo stesso periodo del 2016.

Nelle otto metropoli (dove la crescita si è attestata al 10,4%), si distingue Milano (+49,2%, un dato che segue il +48,1% registrato nel terzo trimestre), seguita da Palermo (+43% dopo il +23,6% del terzo trimestre) e Firenze (+31,1% dopo tuttavia una flessione del 7,3% registrata nel terzo trimestre). In calo Roma (-10,2% dopo il +14,1% del terzo trimestre) e Bologna (-12,2% dopo il +9,3% del terzo trimestre). Stabile Genova (-0,4%).

I Box interessano nei capoluoghi

In aumento anche il mercato di box e posti auto (+3,8% che segue al +0,8% del trimestre precedente). Il trend tuttavia è quasi interamente concentrato nei comuni non capoluogo (+5,2% contro il +0,6% dei capoluoghi).

Nelle otto principali città italiane il mercato dei box e dei posti auto è in controtendenza (-6,3%), travolto dalle performance registrate a Bologna (-36,9%), Roma (-11,5%) e Torino (-10,4%). Fanno eccezione Napoli (+46,3% dopo i 15 punti guadagnati nel terzo trimestre) e Firenze (+14,6% dopo il +26,3% del terzo trimestre).

Cresce anche il Terziario

In espansione anche il settore terziario-commerciale: gli scambi risultano in aumento del 9,2%, quasi il doppio rispetto alla performance registrata nel terzo trimestre (+5,2%). La crescita è più accentuata soprattutto al Centro e nelle aree del Nord-Est.
In aumento le compravendite di negozi e laboratori (+ 13,2%), di depositi commerciali e le autorimesse (+10,4%) e di capannoni del settore produttivo (+2,8%). Hanno perso terreno invece uffici e studi privati (-0,3% su scala nazionale). Penalizzati dal crollo del Nord Ovest dove il settore ha perso l’11,3 per cento.

 
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L’affitto si fa strada nel mercato immobiliare globale dominato dalla proprietà

La stragrande maggioranza dei Paesi sviluppati ha registrato un aumento della popolazione che ha cominciato a vivere in affitto tra il 2010 e il 2015, al culmine della crisi economica, a partire da Regno Unito, Irlanda e Danimarca. Secondo i dati Ocse, la casa di proprietà continua ad essere la scelta principale, tranne che in un Paese. In Svizzera, dove ci sono i più alti redditi pro capite nel mondo, prediligono l’affitto all’acquisto.

Con lo scoppio della crisi economica mondiale tra il 2007 e il 2008, si è consolidata una tendenza nel mercato immobiliare: sempre più famiglie hanno preferito vivere in affitto. Negli anni dopo la crisi (2010-2015), fattori economici, demografici e sociali hanno portato a un aumento delle locazioni, anche se possedere la casa in cui si vive è ancora la scelta principale in 29 dei 30 Paesi sviluppati studiati dall’Ocse.

In un momento di crisi economica in cui accedere a un mutuo è complicato, la disoccupazione è aumentata e trovare un’occupazione stabile è diventato sempre più difficile, si sono aggiunti nuovi elementi sociali e demografici come l’ingresso dei Millennial nel mercato del lavoro o il ritardo nell’emancipazione dei giovani dalle loro famiglie. Questi sono solo alcuni dei fattori che hanno segnato il mercato immobiliare in tutto il mondo negli ultimi anni.

Prendendo come riferimento il periodo 2010-2015 si nota che il Regno Unito (21,6%), l’Irlanda (12,3%) e la Danimarca (11,6%) sono stati i Paesi che hanno registrato il maggiore aumento, a due cifre, di case in affitto. In ben 21 Paesi, dei 30 analizzati, sono aumentate le case in affitto. Spiccano gli Stati Uniti (9,3%), la Spagna (7,9%) e la Germania (2,7%).

Ma ci sono state anche grande potenze economiche in cui l’affitto è crollato nei cinque anni tra il 2010 e il 2015. Per esempio, in Russia – in seguito alle politiche economiche, agli incentivi fiscali e ai movimenti sociali – le case in affitto sono diminuite del 27,5% in cinque anni. Anche altre potenze come la Francia (-5,5%), il Canada (-4%), l’Italia (-1%) e il Giappone (-0,9%) hanno visto diminuire il numero di inquilini nello stesso periodo.

L’unico Paese in cui ci sono più inquilini che proprietari è…

Ma una cosa è l’aumento della locazione come opzione abitativa e un’altra è il peso dell’affitto rispetto alla proprietà della casa in un Paese. E c’è un fatto schiacciante. In 29 dei 30 Paesi, la casa di proprietà vince sull’affitto. Solo in Svizzera si registra una percentuale maggiore di inquilini (56,6%) che di proprietari. Seguono Hong Kong (49%), la Germania (48,1%), la Corea del Sud (44,8%) e l’Austria (44,3%).

Principalmente la decisione dipende da fattori economici, dalla facilità di ottenere un mutuo, dalla crescita del Pil e dal conseguente aumento del costo delle case.

I Paesi in cui è cresciuto maggiormente il numero di abitanti che vivono in affitto si stanno avvicinando alla barriera del 40%. Il Regno Unito, che ha avuto il maggiore incremento, ha già il 36,5% degli inquilini, l’Irlanda il 30% e la Danimarca il 37,3%.

Sempre secondo i dati Ocse, in Spagna il 21,8% della popolazione vive in affitto. Si tratta di una delle percentuali più basse dei 30 Paesi analizzati, solo davanti a Norvegia, Polonia, Russia, Slovacchia e Singapore. In Portogallo la percentuale si mantiene al 25,2%, la Grecia è cresciuta fino al 24,9%, mentre in Francia (35,9%) e in Italia (27,1%) il peso degli inquilini è calato nei confronti dei proprietari tra il 2010 e il 2015.

 
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Prezzi case, Istat: valori in calo dello 0,4% nel 2017, giù del 15,1% dal 2010

Secondo l’Istituto nazionale di statistica, nel corso dell’ultimo trimestre del 2017 i prezzi delle case nel nostro Paese hanno registrato un calo dello 0,3% su base annua. Nel 2017 la diminuzione è stata dello 0,4% rispetto al 2016.

Nel quarto trimestre 2017, sulla base delle stime preliminari, i prezzi delle abitazioni aumentano dello 0,1% rispetto al trimestre precedente  il rialzo congiunturale si deve interamente alle abitazioni nuove (+0,7%) mentre i prezzi delle abitazioni esistenti rimangono fermi. Su base annua prosegue il calo dei prezzi (-0,3%) iniziato nel primo trimestre 2012. La diminuzione è imputabile esclusivamente ai prezzi delle abitazioni esistenti (-0,5%, da -1,3% del terzo trimestre 2017), mentre quelli delle abitazioni nuove registrano una variazione nulla.

L’andamento nel 2017

Nel 2017 si registra, in media, un calo dell’indice dei prezzi delle abitazioni dello 0,4% rispetto al 2016 (quando la variazione media annua era stata pari a -0,8%). Questo ulteriore ridimensionamento della flessione si deve principalmente alla dinamica dei prezzi delle abitazioni nuove che, guadagnando quasi un punto percentuale, fanno segnare una lieve crescita (+0,1% da -0,8 del 2016, la prima dopo quattro anni di flessione). Il calo in media d’anno dei prezzi delle abitazioni esistenti risulta più contenuto (-0,6% da -0,8%).

La variazione dal 2010

L’andamento del 2017 determina un trascinamento al 2018 della variazione dei prezzi delle abitazioni lievemente negativo e pari a -0,1%; vale a dire che se i prezzi rimanessero stabili a partire dal primo trimestre 2018 sarebbe questa la variazione media dell’anno in corsoRispetto al 2010, nel 2017 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15,1% (-1,4% per le abitazioni nuove, -20,5% per le esistenti)

 
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