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Disintermediazione immobiliare

Le ragioni di un fenomeno

L’intermediazione immobiliare in Italia si caratterizza per 3 aspetti chiave:

  • gli operatori attivi come mediatori abilitati superano le 42.000 unità;
  • la frammentazione del sistema (metodologico e organizzativo) riguarda il 90% del settore;
  • si stima che il 45% delle compravendite non sia intermediato.

La quota di compravendite che esclude l’operato degli agenti immobiliari abilitati, fa supporre una conclusione delle trattative tra privati oppure con l’ausilio di uno schieramento assortito di operatori abusivi (dal segnalatore occasionale fino alla colletto bianco della consulenza).

Il termine “disintermediazione” è salito alla ribalta negli ultimi anni, spesso associato genericamente a internet che favorirebbe il “fai da te” oppure, per estensione, ad una delle tante piattaforme di servizi dedicate ai privati che, per l’appunto, farebbero a meno dell’agente immobiliare, virtualizzando il processo di promozione, di selezione dell’immobile e di conclusione dell’affare (vedi Immo-neo, Homepal oppure la nuovissima Spotahome).

In realtà, il tema della “disintermediazione” è stato posto già negli anni ’80 da Paul Hawken nel suo libro The Next Economy, facendolo risalire al 1967 in relazione al settore bancario e finanziario laddove si volevano eliminare proprio gli intermediari tra le persone (investitori, prestatori, utilizzatori) ed i prodotti finanziari (di debito e di investimento), ottenendo così risparmio e velocità di esecuzione. Le stesse argomentazioni che si vedono nell’immobiliare: “così risparmio i soldi dell’agenzia” oppure “conosco tante persone e non voglio precludermi nessuna opportunità“. Quindi, anche qui, si presume “risparmio” e “velocità nel raggiungimento dell’obiettivo“.

La disintermediazione, inoltre, non riguarda solo l’immobiliare e le banche, ancor più marcatamente ha colpito settori quali il turismo (agenzie di viaggi), l’editoria e l’informazione  (libri e giornali), la politica (crescente interesse verso forme di democrazia diretta contrapposte ai partiti tradizionali).

Reintermediazione?

E’ proprio internet, secondo alcuni, che sta ridefinendo nuove forme di intermediazione con finalità gestionali e commerciali. Un nuovo termine a cui dovremo abituarci è infomediario, un ruolo chiave nella gestione delle informazioni in rete con lo scopo di favorire l’incontro tra domanda e offerta (vi risulta familiare?).

La peculiarità dell’infomediario, nell’era della profilazione del cliente, è quello di salvare la persona dal sovraccarico di informazioni presenti in rete, facendole trovare (o proponendole) esattamente ciò che sta cercando. Questa figura professionale è al centro della moderna economia collegata al web, dalla quale nessuno è ormai più escluso (a meno che non viviate in una bolla di plexiglas isolata dal resto del mondo).

Esempi?

Alcuni esempi significativi di infomediari li troviamo in Amazon o Tripadvisor, due grandi hub di informazione attraverso i quali ci vengono proposte opportunità di acquisto (informazioni in uscita) e nel frattempo vengono raccolti (informazioni in entrata) i nostri gusti e preferenze, i feedback su quel prodotto o servizio, verso la costruzione di una selezione sempre più vicina al nostro stile di vita che ci renderà questo nuovo intermediario comodo e utile, in grado di farci risparmiare tempo nella ricerca, quindi denaro.

In questa riflessione qualche agente immobiliare comincerà a riconoscersi, comprendendo inoltre perché, alcuni suoi colleghi, hanno deciso di “spostare” l’attenzione verso il cliente “acquirente” qualificandosi come property finder, una declinazione pratica e possibile della reintermediazione.

Una firma qui, qui e qui

L’agente immobiliare è ancora fossilizzato sul meccanismo acquisizione-promozione-vendita” sostiene a ragione Antonio Rainò, esperto di marketing e prestato di frequente al mondo immobiliare.

L’aspetto che emerge, è che l’infomediario immobiliare non vende immobili, ma il servizio di intermediazione. Creare VALORE intorno a questa missione, imparare a comunicarla al cliente, è ciò che farà riconoscere come utile la funzione dell’agente immobiliare a dispetto di ogni forma reale o presunta di disintermediazione.

La qualificazione del servizio passa da aspetti molto concreti della pratica quotidiana dell’agente immobiliare. Ecco 3 punti chiave sui quali lavorare da oggi:

  • Caratterizza il tuo metodo di lavoro: valutazione immobiliare scritta, piano marketing dettagliato, due diligence documentale, incarico in esclusiva, mentalità collaborativa. Rendi il tuo lavoro unico per farti distinguere dalla concorrenza. Non c’è nulla di peggiore di essere parte dei luoghi comuni che caratterizzano la categoria degli agenti immobiliari;
  • Utilizzo di strumenti e tecnologia: utility per la valutazione immobiliare online, virtual tour realistici e immagini a 360°, MLS (multiple listing service), software gestionale (CRM), editor di grafica online. Formati e informati costantemente per rendere il tuo lavoro efficace e ridurre le perdite di tempo;
  • Sviluppa di uno stile di comunicazione: dai vita ad un blog personale o aziendale dove raccontare chi sei, cosa fai e perchè il cliente dovrebbe scegliere te anziché un altro. Condividi informazioni utili per le persone che vuoi attirare, metti a frutto le potenzialità dei social network per dare evidenza ai tuoi contenuti. Sii coerente mentre comunichi i tuoi valori, utilizza le referenze positive delle persone che hanno avuto a che fare con te professionalmente, rafforza la tua reputazione e sviluppa il tuo personal brand.

Probabilmente, da oggi, il termine disintermediazione assumerà un significato diverso per te, agente immobiliare, che hai deciso di smettere di vendere case per diventare un moderno infomediario e dare valore alla tua consulenza.

Mercato immobiliare: Undici trimestri consecutivi in rialzo

Dal 2014 la crescita è praticamente ininterrotta. È questa la fotografia che emerge dai dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare Italiano (Omi) sul quarto trimestre 2017.

Tra ottobre e dicembre 2017, sono state registrate 152.608 compravendite, 9 mila in più rispetto allo stesso trimestre del 2016. Non solo. Il rialzo, che in termini percentuali è del 6,3%, segna una accelerazione delle compravendite rispetto ai trimestri precedenti: nel terzo trimestre la crescita tendenziale, ovvero rispetto allo stesso periodo del 2016, si era fermata all’1,4%.
Con gli ultimi tre mesi del 2017 sono stati riassorbiti gli effetti del crollo del 2012, quanto meno in termini di volumi. Lo sostiene lo studio pubblicato dall’Agenzia dell’Entrate.

Si compra più al Sud, ma il Nord Ovest vale un terzo del mercato

Complessivamente il maggior numero di compravendite nel quarto trimestre del 2017 si è registrato nelle regioni del Nord Ovest (53.363, in rialzo del 6,6% rispetto allo stesso periodo del 2016 e con oltre 12mila contratti in più rispetto al terzo trimestre del 2017), seguito a distanza da Nord Est (30.685) e Centro (29.862), Sud (25.890) e Isole (12.808).

A trainare il balzo in alto delle compravendite di abitazioni tuttavia è stato soprattutto il Sud Italia che ha segnato un rialzo dei volumi del 9,3%(dal +4,1% registrato nel terzo trimestre), mettendo a segno una performance migliore rispetto al Nord Ovest (+6,6%), al Nord Est (+7,4%, dopo il -0,9% registrato nel terzo trimestre), alle Isole (+5%) e al Centro (+3%).

Decollano i Piccoli Comuni

Dal Rapporto dell’Omi emerge una ripresa diffusa sul territorio nazionale che privilegia i comuni minori (ovvero quelli che non sono capoluoghi). Questi ultimi infatti hanno corso più veloci dei capoluoghi registrando un rialzo del 6,7% nelle compravendite ad uso residenziale, oltre un punto percentuale in più rispetto alla performance conquistata nei capoluoghi (+5,5%).
Il divario si è avvertito soprattutto in Centro Italia: nei capoluoghi le compravendite si sono arenate intorno a un +0,3%, mentre i comuni minori hanno registrato un rialzo del 5,4%. Situazione simile a Sud dove nei capoluoghi le compravendite sono cresciute del 2,9%, mentre nei comuni minori il rialzo è stato del 6,1 per cento.

Milano e Firenze Superstar delle vendite

Tra le otto città principali italiane per popolazione (dove il tasso di crescita medio del numero delle compravendite è del 3,4%) si sono distinte le performance di Firenze e Milano che hanno corso tra le tre e le quattro volte più veloci delle metropoli concorrenti.

Firenze ha registrato un aumento dell’11,8%, mentre il numero di compravendite a Milano ha segnato un +9,1%. Non solo. Milano e Firenze hanno visto lievitare le compravendite in tutti i segmenti analizzati. Nel capoluogo lombardo i contratti per abitazioni di oltre 145 mq sono aumentati addirittura del 21,3%, mentre nella città di Dante le compravendite di case comprese tra gli 85 e i 115 mq hanno registrato un balzo del 19,6%.

Più indietro si sono attestate Torino e Genova

con rialzi rispettivamente del 7,7% e del 6,1% mentre Napoli ha guadagnato il 4%. A Torino, in particolare, le compravendite di abitazioni fino a 50 mq hanno registrato un aumento del 42,7%, mentre a Genova l’interesse degli acquirenti si è concentrato sulle abitazioni di 50-85 mq (+12,5% il numero delle compravendite) e di 11-145 mq (+10,9% il numero dei contratti).
Chiudono la classifica Roma (-1,3% dopo il dato stazionario registrato nel terzo trimestre del 2017), Palermo (-6,1%, una caduta che segue il +11,3% registrato nel terzo trimestre) e Bologna (-4,2%, un dato che conferma il trend negativo del precedente trimestre, -8,5%). Più in dettaglio nella Capitale si salvano gli “estremi” (le compravendite di abitazioni entro i 50 mq sono cresciute del 3,6%, i contratti di immobili di 115 mq hanno registrato un rialzo del 4%); mentre a Bologna il calo è diffuso in tutti i segmenti del mercato con la sola eccezione delle abitazioni comprese tra i 50 e gli 85 mq (+0,8%).

Le case? Piacciono Comode

I dati Omi mostrano che gli acquirenti hanno prediletto case comode: la superficie media dell’abitazione compravenduta è risultata stabile intorno ai 106 mq, mentre fascia compresa tra i 50 e i 115 mq ha rappresentato più della metà del mercato residenziale (si va dal 52% delle Isole al 61,6% del Nord Ovest).

Nello specifico i trend di crescita nazionali sono stati i seguenti:

entro i 50 mq: +6,9%
40-85 mq: +6,7%
85-115 mq: +6,2%
115-145 mq: +4,5%
oltre i 145 mq: +7%

Si accende la luce sulle Pertinenze

Sorprende il balzo in alto delle compravendite di cantine e soffitte (+12,2% dopo il rialzo dell’11,5% del terzo trimestre). La crescita delle compravendite è stata diffusa con la sola eccezione dei capoluoghi del Centro Italia dove i contratti sono scesi del 6,9% rispetto allo stesso periodo del 2016.

Nelle otto metropoli (dove la crescita si è attestata al 10,4%), si distingue Milano (+49,2%, un dato che segue il +48,1% registrato nel terzo trimestre), seguita da Palermo (+43% dopo il +23,6% del terzo trimestre) e Firenze (+31,1% dopo tuttavia una flessione del 7,3% registrata nel terzo trimestre). In calo Roma (-10,2% dopo il +14,1% del terzo trimestre) e Bologna (-12,2% dopo il +9,3% del terzo trimestre). Stabile Genova (-0,4%).

I Box interessano nei capoluoghi

In aumento anche il mercato di box e posti auto (+3,8% che segue al +0,8% del trimestre precedente). Il trend tuttavia è quasi interamente concentrato nei comuni non capoluogo (+5,2% contro il +0,6% dei capoluoghi).

Nelle otto principali città italiane il mercato dei box e dei posti auto è in controtendenza (-6,3%), travolto dalle performance registrate a Bologna (-36,9%), Roma (-11,5%) e Torino (-10,4%). Fanno eccezione Napoli (+46,3% dopo i 15 punti guadagnati nel terzo trimestre) e Firenze (+14,6% dopo il +26,3% del terzo trimestre).

Cresce anche il Terziario

In espansione anche il settore terziario-commerciale: gli scambi risultano in aumento del 9,2%, quasi il doppio rispetto alla performance registrata nel terzo trimestre (+5,2%). La crescita è più accentuata soprattutto al Centro e nelle aree del Nord-Est.
In aumento le compravendite di negozi e laboratori (+ 13,2%), di depositi commerciali e le autorimesse (+10,4%) e di capannoni del settore produttivo (+2,8%). Hanno perso terreno invece uffici e studi privati (-0,3% su scala nazionale). Penalizzati dal crollo del Nord Ovest dove il settore ha perso l’11,3 per cento.

 
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Quello da Sapere Sulle Pareti Divisorie in Vetro

La parete vetrata è un elemento di arredo che dona contemporaneità e luminosità in un colpo solo.

Trova largo impiego nelle abitazioni di nuova costruzione o nel recupero di appartamenti già esistenti. Le sue caratteristiche di trasparenza e leggerezza ben si adattano allo stile di abitare attuale. Senza dimenticare la sua più grande dote: rendere unitario uno spazio che ospita funzioni diverse. Vediamo insieme le loro più comuni applicazioni con qualche dettaglio tecnico riguardante l’installazione.

Quando utilizzarle
I modi di impiegarle sono svariati:

  • Separare due ambienti con funzioni diverse in modo che tengano la connessione visiva, come nel caso di una zona pranzo con la cucina, o dello studio con il soggiorno.
  • Creare spazi passanti integrandoli nell’ambiente principale: è il caso di soggiorni che devono essere attraversati da lunghi corridoi.
  • Far passare luce per illuminare ambienti di servizio meno illuminati, come lavanderie, cabine armadio e bagni.
  • Creare ambienti suggestivi intorno ai quali costruire la struttura dell’appartamento. L’ideale potrebbe essere una piccola veranda verde dove rifugiarvi per leggere e rilassarvi o un ambiente speciale che ospita le vostre passioni.

Come si installano

Prima di far costruire una vetrata il mio consiglio è quello di richiedere sempre il sopralluogo del fornitore, anche se i muri sono appena stati fatti. Questo per verificare che ci sia lo spazio dimensionato correttamente; che non ci siano fuori squadra a soffitto o a parete; che gli ancoraggi, qualsiasi essi siano, siano abbastanza stabili da poter permettere il fissaggio senza rischio di caduta; infine che le parti apribili abbiano lo spazio necessario per garantire la rotazione o lo scorrimento delle ante.

L’installazione vera e propria in genere dipende dalla tipologia. Se la parete vetrata ha un telaio, questo dovrà essere fissato sia a pavimento che a terra; se è previsto un binario, molto probabilmente la ante saranno a sospensione mentre a pavimento andrà solo qualche fermo per le parti fisse.

Costi

Le vetrate hanno costi che dipendono, ovviamente, dalle dimensioni generali del foro dove andranno applicate ma anche dal tipo di telaio, più o meno elaborato, dalla sua finitura e dalla scelta del vetro che viene fatta. A questo proposito scegliete sempre un vetro stratificato, per evitare spiacevoli incidenti in caso di rottura.
A titolo di esempio vi riporto la mia esperienza riguardante un preventivo per una parete vetrata di circa 3 x 2 metri.
Il prezzo, a parità di fornitore, varia da 4.500/5.000 € per una soluzione con telaio più elaborato, tipo quello stile industriale, a 2.600 € per una soluzione più semplice, senza telaio, ma con dei fermavetri e un meccanismo di apertura a scorrimento su binario.

Data la variabilità, l’unico modo per avere un’idea dei costi è quello di farsi fare diversi preventivi. Diminuendo la quantità di metallo e scegliendo misure standard del vetro otterrete probabilmente soluzioni più economiche.

Si può realizzare anche senza ristrutturare completamente l’appartamento? 

Inserire una parete vetrata in un appartamento già finito è un’operazione molto semplice e poco invasiva, basta capire bene come va a modificarne la struttura distributiva. La cosa più importante, infatti, è che non dia fastidio al passaggio e non sia soggetta a urti. In termini pratici il montaggio non richiede molto più lavoro di una libreria, con qualche foro a pavimento, a soffitto o sulle pareti laterali.

Il discorso diventa più complesso se si sceglie di utilizzarla per sostituire un muro. In questo caso bisognerà isolare la parte interessata dal resto della casa, per evitare che la polvere legata alla demolizione vada in giro; verificare che i passaggi esistenti (porte/finestre) consentano l’arrivo di tutti i componenti, specialmente del vetro, soprattutto se è grande; prevedere un materiale o una soglia che vada a sostituire la parte di pavimento mancante, dato che la vetrata non avrà mai lo stesso spessore del muro.

Possono sostituire un muro portante?

In molti appartamenti costruiti in epoca diversa dalla nostra, potrebbe capitare che per rendere più aperto un ambiente sentiamo la necessità di abbattere un muro. Se questo è portante bisognerà fare tutte le verifiche del caso prima di intervenire. Il mio primo consiglio è quello di rivolgersi a un tecnico specializzato: nessuno meglio degli ingegneri edili sa trovare soluzioni adatte a questo tipo di problema.

Il sistema che vi potrebbe proporre è l’inserimento di una putrella in acciaio, a vista o da inserire in un controsoffitto, per sorreggere il carico del muro sovrastante trasferendolo sul primo elemento verticale disponibile. Se la luce non è troppo estesa l’inserimento di una parete vetrata darà un risultato pulito e potrete scegliere il tipo di vetrata senza grossi problemi.
Se la luce fosse invece più estesa, tale da richiedere anche l’inserimento di un pilastro, il mio consiglio è di giocare al massimo con la carpenteria metallica, in modo da ottenere un risultato simile ai loft che hanno un carattere più industriale.

 
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E’ possibile il pignoramento di una casa nel fondo patrimoniale?

Molto spesso si parla del fondo patrimoniale come di un sistema per tutelare la casa dal pignoramento, anche se avviato per debiti nei confronti dello Stato. Ma è proprio così? A dare una risposta è una recente sentenza della Cassazione.

Bisogna partire dal principio che, sebbene il fondo patrimoniale sia uno scudo nei confronti di eventuali aggressioni, pignoramenti, da parte dei creditori, non può essere opposto se il debito nasce per far fronte a esigenze famigliari. È il caso, ad esempio, di spese condominiali. In quest’ultimo caso, ad esempio, l’amministratore di condominio può dare inizio a un’esecuzione forzata di una casa presente nel fondo patrimoniale.

Secondo l’ordinanza della Cassazione n 8881/18 dell’11 aprile 2018, una casa nel fondo patrimoniale può essere oggetto di pignoramento se i debiti sono stati contratti per i bisogni della famiglia, o se si tratta di imposte collegate a tali bisogni. Questo vuol dire che nel caso in cui il contribuente non paghi le tasse collegate al reddito, all’impresa o alla casa, è inutile andare dal notaio e creare il fondo patrimoniale. La casa rimane in ogni caso pignorabile, anche nel caso in cui il debito sia posteriore alla costituzione del fondo. Tocca al debitore dimostrare che il debito contatto è estraneo alle esigenze famigliari.

In generale l’orientamento dei giudici è quello di ritenere sempre possibile l’ipoteca sulla casa nel fondo patrimoniale, una misura cautelare che non implica necessariamente il pignoramento.

 
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